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深圳:返租型商铺骗局再现东门商圈

原标题:返租型商铺骗局再现东门商圈

  原以为能“一铺养三代”,遂用辛苦大半辈子的积蓄购买商铺,如今却得到运营商铺公司破产,租金拖欠颗粒无收的结果,不仅拿不回租金,还引发银行随时断贷的危机。返租型商铺骗局再现东门商圈,数十业主面临“血本无归”的境遇,涉及资金达3000多万元。

  近日,深圳市市民公先生报料称,他购买的商铺位于深圳罗湖区东门中路新风花园的鸿基商业中心(原鸿基工艺城),当初,项目开发商以东门繁华地段、十年返租高回报等优厚条件吸引约80名投资者,结果发现返租后租金无法按合同交付。目前涉事公司已出现无可执行款项、法人变更等状况,受害业主们的收益遥遥无期。

  商铺宣称返租高回报

  翻看6年前“Ucity”的宣传册,“中国首家智慧商城”“统一经营,收益丰盛,增值无限”“最佳地段可售商铺”等销售口号无不聚焦着商铺的长远投资价值。“当初正是看中它在东门商圈,十年返租利润回报高,我们才会选择购买的。”当时在美联地产做房产中介的公先生被销售广告和开发商的承诺吸引,以280万元的价格购买了商城2楼21平方米的商铺。

  “Ucity”项目从2012年底开始宣传 销售,大部分业主的签约时间集中在2013年。“前期交易还算顺利,2013年7月,我拿到房产证就开始按租赁合同来收取租金了。”公先生回忆起当时交易过程。公先生向笔者出示租赁合同,在为期10年的租约中,前三年每年按购铺款总金额的4%返租,再三年比例提升至6%,剩余四年逐年递增1%,如果按照租赁合同履行,10年总计返租达67%。

  在公先生提供的二手房买卖合同和租赁合同中,商铺的出售方是深圳市优一城商业管理有限公司(以下简称“优一城”),而深圳市恒信奥特投资发展有限公司(以下简称“恒信奥特”)作为租赁合同的乙方从业主手里租回商铺,统一经营。这两家公司的法定代表人都是袁军。

  业主维权遇阻一再妥协

  根据合同约定,恒信奥特公司应在每月10日前以银行转账方式支付租金,不得有任何扣损。但从2015年开始,恒信奥特公司以经营不善为由拖欠业主租金。

  公先生当初向银行贷款120万元购买了商铺,每月需向银行还贷上万元,“这边租金跟不上,我们的银行贷款也还不上了。”部分业主主动提出帮忙招商引资,但都被对方拒绝了。在拖欠数月租金迟迟不见结果的情况下,业主们要求恒信奥特公司给出说法。但法定代表人袁军自始至终从未露面。2016年,经过谈判协商,业主最终同意恒信奥特公司先付60%租金。但恒信奥特公司在支付半年租金后,再次停交至今。

  业主许先生表示,当初购买的是格子铺,相互之间没有物理间隔墙,无法独立经营,而且购买商铺的业主里除了部分生意人,大多都是普通人,当初以远高于市场的价格购买了商铺,九成业主每月还需向银行还贷,资金非常紧张。这也导致业主们长期处于被动地位,只能一再妥协让步。

  在鸿基商业中心2楼,笔者注意到,80个商铺都位于北边的古董文玩区。但现在铺位已被全部打通,做成开放式柜台,实际情况与图纸布局相差巨大。即使业主想要收回店铺,也无法确定自己商铺所在位置。

  2014年初,由于优一城公司已将鸿基商业中心全部抵押给中信银行和中国银行,并对公司应收账款做了质押,其中包括恒信奥特公司和业主签的商铺租赁合同。这直接导致本应由业主收取的租金优先支付银行利息。

  业主胜诉遭遇执行难

  在多方协商无果的情况下,业主们向罗湖区人民法院起诉,要求优一城、恒信奥特继续履行合同,支付租金。数十位业主起诉至法院后均获得胜诉。以公先生为例,法院判决恒信奥特公司偿还2017年1月至2017年7月租金共计98399元,并按同期银行贷款利率的4倍逐月支付违约金至款项实际付清之日止。

  但和其他胜诉的业主遭遇一样,从判决书生效至今,公先生仍未收到判决中所提及的款项。罗湖区人民法院作出执行裁定书,因对被执行人的财产进行查证后,暂未发现被执行人有可供执行的财产线索,本次执行程序无法继续进行。

  “其实这两家公司都是一家人,从一开始就没打算好好经营。”业主许先生称,“现在办公室人去楼空、公司法人代表也从未露面,电话连法院都联系不上。”据国家企业信用信息公示系统显示,优一城和恒信奥特分别在2018年1月18日和4月26日成功向工商部门申请变更了企业法定代表人、更换股东。

  在审理期间,被执行公司变更企业法定代表人、更换股东是企业躲避债务的常用手段。但代理律师认为,从法律角度上说,法定代表人承担有限责任,变更法人客观上减缓执行进度,但公司仍需要承担相应责任。目前,业主一方当事人以债权人身份向罗湖人民法院申请该公司破产清算,以讨公道。

  ■律师建议

  返租型商铺风险多 投资者须审慎考虑

  广东承鹏律师事务所的崔律师认为,虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房,不过,法规并未限定第三方法人或开发商指定第三方公司利用这些方式销售房产。不少开发商正是利用了这一点法律漏洞。

  崔律师表示,该类“返租型商铺骗局”层出不穷,开发商正是看中投资者们的投机心理,前期集中宣传区位优势、品牌进驻、高额返租,但在履行过程中,往往无法兑现承诺。目前此类事件在法律层面上仍存在漏洞,未有较好的解决措施,只能按照一般租赁纠纷走法律途径。

  律师建议,“返租型商铺”的商业模式风险较大。投资者被商铺返租的高收益吸引的同时,也应该充分考虑,自身是否能承担商铺经营失败带来的后果。

  丰雷 邓子良

  (来源:南方日报)

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